Ce que contiennent vraiment les "frais de notaire"
Le terme "frais de notaire" est trompeur : la grande majorité de ces frais n'est pas conservée par le notaire. C'est en réalité un ensemble de taxes et débours que le notaire collecte pour le compte de l'État et des collectivités. Voici la décomposition réelle.
Les 4 composantes des frais d'acquisition
1. Les droits de mutation (DMTO)
C'est la part la plus importante : environ 5,80 % du prix dans l'ancien dans la quasi-totalité des départements français. Ce taux comprend :
- Taxe départementale : 4,50 % (taux maximum autorisé, appliqué par ~95 % des départements)
- Taxe communale additionnelle : 1,20 %
- Frais d'assiette et de recouvrement (État) : 0,10664 %
Dans le neuf (bien de moins de 5 ans vendu pour la première fois) : les droits de mutation tombent à 0,715 %. La TVA (20 %) est payée à la place sur le prix HT, mais c'est le promoteur qui la règle.
Exception : Certains départements appliquent un taux réduit (Indre, Isère, Morbihan jusqu'en 2024). Vérifier au cas par cas.
2. Les émoluments du notaire
Ce sont les honoraires réglementés du notaire. Ils suivent un barème dégressif :
| Tranche de prix | Taux HT |
|---|---|
| 0 à 6 500 € | 3,945 % |
| 6 500 € à 17 000 € | 1,627 % |
| 17 000 € à 60 000 € | 1,085 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,814 % |
TVA de 20 % s'applique sur ces émoluments. Pour un bien à 200 000 €, les émoluments HT sont d'environ 1 628 € HT → 1 954 € TTC.
3. La contribution de sécurité immobilière
Anciennement "salaire du conservateur des hypothèques", ce droit fixe est de 0,10 % du prix de vente (minimum 15 €). Pour 200 000 € : 200 €.
4. Les débours
Ce sont les frais avancés par le notaire pour diverses formalités : état hypothécaire, état civil, document d'urbanisme, géomètre, extrait cadastral... Comptez entre 500 et 1 200 € selon la complexité du dossier.
Simulation complète par prix de vente
| Prix du bien | Ancien (≈7,5 %) | Neuf (≈2,5 %) |
|---|---|---|
| 80 000 € | ≈ 6 000 € | ≈ 2 000 € |
| 120 000 € | ≈ 9 000 € | ≈ 3 000 € |
| 180 000 € | ≈ 13 500 € | ≈ 4 500 € |
| 250 000 € | ≈ 18 750 € | ≈ 6 250 € |
| 400 000 € | ≈ 30 000 € | ≈ 10 000 € |
Ces montants sont des estimations basées sur le taux DMTO de 5,80664 % (applicable dans la grande majorité des départements).
3 stratégies pour réduire les frais
Stratégie 1 : Déduire le mobilier de la base taxable
Si vous achetez un bien avec du mobilier (cuisine équipée, meubles, électroménager), vous pouvez faire estimer ces éléments séparément par un expert ou dans un inventaire contradictoire. La valeur du mobilier est soustraite du prix avant application des droits de mutation.
Exemple : bien à 200 000 € avec mobilier estimé à 8 000 €. Base taxable = 192 000 €. Économie sur droits de mutation : 8 000 × 5,80664 % ≈ 465 €. Pas énorme, mais gratuit à faire.
Stratégie 2 : Exclure les honoraires d'agence acquéreur
Si le mandat est « acquéreur » (vous payez les frais d'agence), ceux-ci s'ajoutent à la base taxable. Si le mandat est "vendeur" (le vendeur paie), ils ne sont pas inclus. Privilégier les annonces "honoraires charge vendeur" peut donc réduire légèrement vos frais.
Stratégie 3 : Acheter dans le neuf ou en VEFA
Les droits de mutation passent de ~5,8 % à 0,715 % sur le prix HT. Pour un appartement neuf à 250 000 €, les frais d'acquisition tombent à environ 6 000 € contre 18 750 € dans l'ancien. Économie : 12 750 €. Cette stratégie est souvent sous-estimée par les investisseurs débutants — consulte notre guide pour débutants pour l'analyse complète.
Impact des frais sur le rendement et le cashflow
Les frais de notaire augmentent votre coût total d'acquisition. Pour calculer le rendement locatif réel, toujours intégrer les frais dans le dénominateur :
Rendement brut réel = Loyers annuels / (Prix + Frais de notaire + Travaux) × 100
Exemple : bien à 150 000 €, loyers 700 €/mois, frais 11 000 €. Rendement brut = 8 400 / 161 000 = 5,22 % (vs 5,60 % sans intégrer les frais).
Sur le cashflow mensuel, les frais ont un impact indirect : plus le coût total est élevé, plus le montant emprunté est potentiellement important, et donc plus la mensualité est élevée.
Frais de notaire et fiscalité : ce qu'on peut déduire
En LMNP réel, les frais d'acquisition (notaire + agence) sont amortissables sur la durée du bien (20-30 ans) ou déductibles intégralement la première année, selon l'option choisie avec votre expert-comptable.
En location nue réel, les frais d'acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais augmentent le prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente (réduisant l'impôt sur la plus-value).
Montecashlo intègre automatiquement les frais de notaire dans ses simulations d'investissement. Entrez le prix d'achat et le type de bien (ancien/neuf) : le vrai rendement net est calculé en tenant compte de l'ensemble du coût d'acquisition.