Quel rendement locatif est considéré comme bon en France ?

En France, un rendement brut entre 5 % et 7 % est généralement considéré comme satisfaisant. Tout dépend cependant de la ville : 3,5 % à Paris peut être excellent si l'objectif est la plus-value, tandis qu'un 9 % dans une ville moyenne peut être décevant si la vacance locative est élevée.

Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut est calculé en divisant les loyers annuels par le prix d'achat. Le rendement net soustrait toutes les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, gestion) avant de diviser. En pratique, le net est souvent 1,5 à 2 points en dessous du brut.

Comment calculer le rendement net-net d'un investissement locatif ?

Le rendement net-net intègre également la fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux). Il se calcule ainsi : (loyers − charges − impôts) / prix d'achat × 100. C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous gagnez vraiment.

Rendement locatif : le guide complet pour bien investir en France

Pourquoi le rendement brut ne suffit pas

Le rendement brut est le premier chiffre mis en avant par tous les vendeurs de biens. Il se calcule simplement : loyers annuels ÷ prix d'achat × 100. Un bien à 150 000 € qui rapporte 700 €/mois affiche un rendement brut de 5,6 %.

Mais ce chiffre ignore toutes les charges qui viennent rogner votre cashflow réel : taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurance PNO, vacance locative, travaux imprévus. En pratique, le rendement net est souvent 1,5 à 2 points en dessous du brut.

Les trois niveaux de rendement à connaître

Rendement brut : (Loyers annuels / Prix d'achat) × 100 — chiffre de communication, à prendre avec précaution
Rendement net : (Loyers annuels − charges annuelles) / Prix d'achat × 100 — plus réaliste, encore incomplet
Rendement net-net : Prend en compte la fiscalité (IR + prélèvements sociaux). C'est le seul chiffre qui compte pour votre compte bancaire

Les charges à ne pas oublier

Pour calculer un rendement net fiable, listez chaque poste :

Taxe foncière (variable selon la commune — de 800 à 2 500 € pour un T2)
Charges de copropriété non récupérables (entre 15 et 35 % du total)
Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 100–250 €/an
Frais de gestion si agence : 7–10 % des loyers encaissés
Provision vacance locative : 1 mois de loyer perdu par an en moyenne
Provision travaux : 0,5–1 % du prix du bien par an

Quel rendement cibler selon la ville ?

En France, le rendement brut varie fortement selon les marchés :

Paris, Lyon, Bordeaux : 2,5 à 4 % brut — faible rendement, pari sur la plus-value
Nantes, Rennes, Toulouse : 4 à 5,5 % brut — équilibre rendement/valorisation
Lille, Strasbourg, Clermont : 5 à 7 % brut — bon rendement locatif
Villes moyennes (Limoges, Mulhouse, Saint-Étienne) : 7 à 10 % brut — rendement élevé, liquidité plus faible

Il n'y a pas de "bonne" valeur universelle : un rendement de 3,5 % à Paris peut être excellent si votre horizon est la plus-value à 10 ans. Un 9 % à Mulhouse peut être décevant si vous ne trouvez pas de locataire.

Le cashflow : le critère décisif

Au-delà du rendement, le cashflow mensuel (loyers − mensualité crédit − charges) détermine si votre investissement est auto-financé. Visez un cashflow neutre ou positif : c'est la différence entre un investissement qui enrichit et un qui épuise votre trésorerie mois après mois.

Montecashlo calcule automatiquement le cashflow de n'importe quel bien en France, en intégrant les données de loyer de marché par ville et les charges réelles.

Conclusion

Le rendement brut est un point de départ, pas une conclusion. Construisez toujours votre analyse sur le net-net, intégrez la fiscalité dès le départ et simulez plusieurs scénarios (taux d'emprunt, vacance, travaux). C'est ce que fait Montecashlo pour vous en 2 minutes.