Qu'est-ce qu'un bon cashflow immobilier ?

Un cashflow mensuel positif signifie que votre bien s'autofinance après crédit et charges. En France, un cashflow neutre (+/- 50 €) est déjà satisfaisant sur les marchés tendus. Un cashflow de +100 à +300 €/mois est considéré comme excellent. L'objectif n'est pas forcément le cashflow maximum, mais un équilibre avec la sécurité et la valorisation.

Comment calculer le cashflow d'un investissement locatif ?

Cashflow = loyer net vacance − (mensualité crédit + assurance emprunteur + charges mensualisées + impôts mensualisés). Commencez par le loyer de marché réel, appliquez 8 % de taux de vacance, puis soustrayez toutes vos charges. Ne négligez pas la provision travaux (0,5-1 % du prix/an) ni la taxe foncière.

Peut-on avoir un cashflow positif dans les grandes villes françaises ?

C'est difficile à Paris, Lyon ou Bordeaux avec peu d'apport, car les prix sont élevés par rapport aux loyers. En revanche, avec un apport conséquent (30-40 %) ou en choisissant des biens avec travaux en LMNP, un cashflow positif reste accessible. Dans les villes moyennes comme Rennes, Lille ou Strasbourg, c'est plus facile avec un bon dossier crédit.

Comment calculer son cashflow immobilier (la méthode complète)

Qu'est-ce que le cashflow immobilier ?

Le cashflow est la somme qui reste dans votre poche chaque mois après avoir payé toutes les dépenses liées à votre investissement : remboursement du crédit, charges, impôts, vacance. Un cashflow positif signifie que votre bien s'autofinance et vous enrichit. Un cashflow négatif signifie que vous devez compléter chaque mois sur votre épargne.

La formule de base

Cashflow mensuel = Loyer encaissé − (Mensualité crédit + Charges mensualisées + Impôts mensualisés + Provision vacance)

Détaillons chaque composante.

Étape 1 : Le loyer de marché réel

Ne retenez pas le loyer de l'annonce, mais le loyer de marché réel dans le quartier pour le type de bien. En zone d'encadrement des loyers (Paris, Bordeaux, Lyon...), le loyer est plafonné. Montecashlo intègre les données de loyer par ville et type de bien pour vous donner une estimation fiable.

Appliquez ensuite un taux de vacance : comptez en moyenne 1 mois de vacance par an (8,3 %), soit un multiplicateur de 0,917 sur vos loyers annuels.

Étape 2 : La mensualité crédit

Utilisez un tableau d'amortissement précis. Pour un emprunt de 180 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité est d'environ 1 044 €. Avec l'assurance emprunteur (0,1–0,35 % du capital), ajoutez 15 à 50 €/mois.

Important : distinguez capital et intérêts. Les intérêts sont déductibles en location nue réel et en LMNP réel — c'est un avantage fiscal significatif.

Étape 3 : Les charges mensuelles

Listez toutes les charges et ramenez-les au mois :

Taxe foncière ÷ 12
Charges de copropriété non récupérables ÷ 12
Assurance PNO ÷ 12
Frais de gestion (si agence) : % du loyer mensuel
Provision travaux : 0,5–1 % du prix ÷ 12
Frais comptable (si LMNP réel) ÷ 12

Étape 4 : L'impact fiscal

En LMNP réel avec amortissement, l'impôt est souvent nul pendant 15 ans → cashflow maximal.
En micro-foncier, ajoutez (Loyer × 70 % × TMI + 17,2 %) ÷ 12 à vos charges mensuelles.

Exemple complet : T2 à Lille, 120 000 €

Loyer : 650 €/mois → net vacance : 596 €
Mensualité crédit (100 000 € sur 20 ans à 3,5 %) : 580 €
Charges mensuel : taxe foncière 80 € + copro 40 € + PNO 15 € + travaux 60 € = 195 €
Impôt (LMNP réel) : ≈ 0 €
Cashflow = 596 − 580 − 195 = −179 €/mois

En augmentant l'apport à 30 000 € (emprunt 90 000 €) : mensualité 522 € → Cashflow = −126 €/mois. Plus l'apport est important, plus le cashflow s'améliore — au détriment de l'effet de levier.

Le cashflow positif est-il toujours l'objectif ?

Pas nécessairement. Dans les grandes villes à forte valorisation (Paris, Lyon), un cashflow légèrement négatif peut être acceptable si la plus-value attendue compense. C'est un choix stratégique entre rendement immédiat et capital à terme. Montecashlo vous permet de simuler les deux scénarios en quelques clics.