Le calendrier des interdictions de location : où en est-on en 2026 ?
La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdictions de location pour les logements les plus énergivores. Voici l'état des lieux en 2026 :
| Classe DPE | Consommation (kWh/m²/an) | Date d'interdiction de location |
|---|---|---|
| G+ | > 450 | 1er janvier 2025 ✅ en vigueur |
| G | 331 à 450 | 1er janvier 2026 ✅ en vigueur |
| F | 251 à 330 | 1er janvier 2028 |
| E | 181 à 250 | 1er janvier 2034 |
Important : l'interdiction ne signifie pas que le bail en cours est rompu. Un locataire déjà en place peut rester. Mais le propriétaire ne peut plus :
- Augmenter le loyer (gel du loyer)
- Renouveler le bail ou en signer un nouveau
- Mettre le bien en location si vacant
Ce que ça change concrètement pour les investisseurs en 2026
Les logements classés F et G représentent environ 17 % du parc locatif privé en France. Si vous possédez ou envisagez d'acheter une passoire thermique, vous devez intégrer ces contraintes dans votre calcul de rendement locatif.
Trois scénarios possibles :
- Scénario A — Rénover avant l'interdiction : travaux pour passer en D/C. Coût 15 000–50 000 € selon le bien. Plus-value potentielle et loyers maintenus.
- Scénario B — Vendre avant l'interdiction : décote de 10 à 20 % sur le prix, mais aucun coût de travaux à supporter.
- Scénario C — Acheter une passoire à prix décoté pour rénover : stratégie de création de valeur avec des aides de l'État, si bien exécutée.
L'impact du DPE sur la valeur d'un bien
La décote d'une passoire thermique varie fortement selon le marché local. Les données des Notaires de France montrent :
- Paris : un appartement classé F vaut en moyenne 18 % de moins qu'un D équivalent
- Bordeaux, Lyon : décote de 12 à 15 %
- Villes moyennes : décote de 5 à 10 % (le marché est moins sensible au DPE)
À l'inverse, un bien rénové de F à C peut voir sa valeur augmenter de 15 à 25 %. C'est souvent supérieur au coût des travaux, surtout dans les zones tendues.
Aides à la rénovation énergétique en 2026
L'État a maintenu des aides substantielles pour encourager la rénovation :
- MaPrimeRénov' Parcours accompagné : pour les rénovations globales (gain ≥ 2 classes DPE). Aide de 25 à 70 % du montant des travaux selon les revenus. Plafond 70 000 € de travaux éligibles.
- MaPrimeRénov' Monogeste : pour les travaux isolés (isolation, chauffage). Aide moins importante mais sans condition de gain de classes.
- Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € pour financer les travaux de rénovation énergétique.
- TVA à 5,5 % : sur tous les travaux d'amélioration énergétique.
- CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) : primes versées par les fournisseurs d'énergie, cumulables avec MaPrimeRénov'.
La stratégie "passoire thermique" : quand c'est rentable
Acheter une passoire thermique à prix décoté pour la rénover est une stratégie qui peut être très rentable, à condition de maîtriser les chiffres. Voici la logique :
- Achat bien classé G à 150 000 € (décote de 20 % vs un D à 180 000 €)
- Travaux de rénovation : 25 000 € (isolation + pompe à chaleur)
- Aides MaPrimeRénov' + CEE : −12 000 €
- Coût net des travaux : 13 000 €
- Valeur après rénovation (classe C) : 185 000 €
- Plus-value créée : 185 000 − 150 000 − 13 000 = 22 000 €
Pendant les travaux (6 à 18 mois), le bien n'est pas loué. Intégrez ce coût d'opportunité dans votre analyse.
Comment Montecashlo intègre le DPE dans son score
Montecashlo affiche la classe DPE d'un bien dans son analyse et l'intègre dans le score global. Un logement classé F ou G génère une alerte réglementaire avec le calendrier d'interdiction applicable. Le simulateur indique également l'impact estimé sur le rendement si des travaux sont nécessaires.
Pour la fiscalité des travaux de rénovation, le régime choisi compte : en LMNP réel, les travaux sont amortissables sur 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, ils peuvent être déduits immédiatement dans la limite de 10 700 €/an sur le revenu global — ce qui est particulièrement intéressant pour les rénovations importantes.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- La date du DPE (les DPE réalisés avant juillet 2021 sont caducs depuis fin 2024)
- Les charges de copropriété liées au système de chauffage collectif
- Les plans de travaux de la copropriété (ravalement, isolation collective prévus)
- Le permis de construire si travaux d'ampleur (isolation par l'extérieur en copropriété)
- La surface thermique réelle (différente parfois de la surface habitable)
Montecashlo analyse le DPE et les contraintes réglementaires de n'importe quel bien en France. Lance une analyse pour vérifier la conformité avant de faire une offre.