Rentabilité brute : le point de départ (et ses limites)
La rentabilité brute est le premier indicateur donné par les agences et les vendeurs. Sa formule est simple :
Rentabilité brute = (Loyers annuels / Prix d'achat) × 100
Exemple : un bien acheté 180 000 € qui rapporte 750 €/mois (9 000 €/an) affiche une rentabilité brute de 5 %.
Ce chiffre est utile comme premier filtre rapide — si le brut est inférieur à 4 %, le net sera difficile à défendre. Mais il ignore toutes les charges qui viennent rogner ce rendement dans la réalité.
Erreur fréquente : oublier d'intégrer les frais de notaire dans le prix d'achat total. Un bien acheté 180 000 € avec 14 000 € de frais de notaire coûte réellement 194 000 €. La rentabilité brute réelle est donc 9 000 / 194 000 = 4,64 %, pas 5 %.
Rentabilité nette : ce que vous gardez vraiment après charges
La rentabilité nette déduit toutes les charges avant de calculer le rendement :
Rentabilité nette = (Loyers annuels − Charges annuelles) / Prix d'achat total × 100
Les charges à intégrer systématiquement
| Poste de charge | Montant typique | Remarque |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 800 – 2 500 €/an | Variable selon commune et surface |
| Charges copropriété non récupérables | 15–35 % du total | Demander les appels de charges des 3 dernières années |
| Assurance PNO | 100 – 250 €/an | Obligatoire en copropriété |
| Frais de gestion locative | 7–10 % des loyers | Si agence ; 3–5 % pour gestionnaire en ligne |
| Provision vacance locative | ~1 mois de loyer/an | Soit ~8 % des loyers annuels |
| Provision travaux | 0,5–1 % du prix/an | Moyenne lissée sur la durée de détention |
Exemple chiffré complet
Bien à 180 000 € + 14 000 € frais de notaire = 194 000 € total. Loyer 750 €/mois = 9 000 €/an.
- Taxe foncière : 1 200 €
- Charges copropriété non récupérables (40 % de 120 €/mois) : 576 €
- Assurance PNO : 180 €
- Gestion agence (8 %) : 720 €
- Provision vacance (8 %) : 720 €
- Provision travaux (0,7 %) : 1 260 €
- Total charges : 4 656 €/an
Loyers nets de charges : 9 000 − 4 656 = 4 344 €
Rentabilité nette : 4 344 / 194 000 × 100 = 2,24 %
Le brut était à 4,64 %. Le net tombe à 2,24 %. C'est un écart de 2,4 points — soit plus de la moitié du rendement évaporé. C'est pourquoi le calcul des trois niveaux de rendement est indispensable avant d'investir.
Rentabilité nette-nette : le vrai chiffre après impôts
La nette-nette intègre la fiscalité. Et c'est là que le régime choisi change tout.
Rentabilité nette-nette = (Loyers − Charges − Impôts) / Prix total × 100
Simulation selon le régime fiscal (TMI 30 %)
On reprend notre exemple : revenus locatifs nets de charges = 4 344 €, TMI 30 %, prélèvements sociaux 17,2 %.
| Régime | Base imposable | Impôt estimé | Rentabilité nette-nette |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (abatt. 30 %) | 6 300 € (70 % × 9 000) | ≈ 2 973 € | ≈ 0,71 % |
| Location nue réel (avec intérêts) | Variable selon emprunt | Peut être < 500 € avec déficit | Jusqu'à 2,0 % |
| LMNP micro-BIC (abatt. 50 %) | 4 500 € (50 % × 9 000) | ≈ 2 124 € | ≈ 1,14 % |
| LMNP réel avec amortissement | ≈ 0 € (amortissement) | ≈ 0 € | ≈ 2,24 % |
En LMNP réel, l'amortissement du bien (≈ 5 000 €/an sur ce type de bien) efface le bénéfice imposable. Tu conserves toute la rentabilité nette. C'est pourquoi le choix du régime fiscal est aussi important que le choix du bien.
Intégrer l'effet levier du crédit
La rentabilité sur fonds propres (ROE) est souvent bien supérieure à la rentabilité sur prix total, grâce au levier du crédit :
ROE = Revenu net annuel / Apport personnel × 100
Exemple : apport de 30 000 € sur un bien à 180 000 €, revenu net annuel de 2 500 € (après mensualité crédit). ROE = 2 500 / 30 000 = 8,3 %. Le levier permet de démultiplier le rendement sur les capitaux investis.
Les 4 pièges qui faussent les calculs
- Loyer surestimé : le loyer "possible" n'est pas le loyer "réel". Vérifiez les annonces actuelles du secteur, pas les estimations du vendeur
- Travaux oubliés : une provision à 0 est irréaliste sur 15 ans. Prévoyez minimum 0,5 % du prix/an pour un bien en bon état, 1,5 % pour un bien ancien
- Frais de notaire exclus : ils représentent 7-8 % dans l'ancien. Toujours calculer la rentabilité sur le coût total d'acquisition (voir notre guide frais de notaire)
- Vacance locative ignorée : même les meilleurs biens ont parfois 1-2 mois de vacance lors d'un changement de locataire. Provisionner 1 mois/an est prudent
Le simulateur Montecashlo : rentabilité calculée en 2 minutes
Plutôt que de faire tous ces calculs à la main, Montecashlo intègre l'ensemble des données de marché locales pour calculer automatiquement :
- La rentabilité brute, nette et nette-nette
- Le cashflow mensuel après crédit et charges
- La comparaison entre régimes fiscaux (LMNP vs foncier)
- Le score global d'investissement sur 100
- Les alertes réglementaires (DPE, zones tendues, encadrement)
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